Статьи

Рынок недвижимости меняется: банки скупают девелоперов

 Сегодня отечественный рынок строительных компаний претерпевает существенные изменения. Так, часть девелоперов, которые находятся на гране банкротства, скупают банки: приобретают активы компаний вместе в возможностью полного или частичного управления этими активами. А также на рынок стремительно выходят непрофильные инвесторы, которым интересно погрузиться в новый, прибыльный и не рисковый бизнес.

 Вот только дадут ли им банки, которые скупают девелоперов, выдерживать конкуренцию и оставаться в деле?

Кое-что про инвестиции и инвестирование банков

Любые инвестиции могут быть:

  • - краткосрочными (вложение денег до года),
  • - долгосрочными (вложение средств для получения выгоды на срок больше года),
  • - прямыми,
  • - портфельными.

 Прямые вложения связаны с капиталом непубличных компаний (покупка активов, создание акционерных обществ), портфельные же подразумевают приобретение небольших пакетов ценных бумаг.

 Без конкретных знаний той или иной сферы бизнеса судить о перспективности и надежности инвестиций невозможно. Так, инвестирование банков на определенном этапе их развития стало прибыльным делом в наши дни. Но нужно суметь «подкараулить» нужный виток развития, что без помощи аналитиков сделать невозможно.

Bнвестирование банков Если говорить о рисках, они существуют всегда. И чем больше дохода от предприятия вы ожидаете, тем выше ваши риски. Еще несколько лет назад компании девелоперы, активно вкладывающие средства в строительство, были лидерами рынка недвижимости, а сегодня пришел черед банков.

 Большая часть активов многих девелоперов Москвы уже перешла в руки непрофильных инвесторов. К моменту, когда в мире разразился кризис, на рынок строительства вышли риэлтерские компании, автомобильные, ритейлеры и банки. Самыми сильными из непрофильных девелоперов оказались именно банки: они активно скупают девелоперов, получая контрольные пакеты, активы и проекты.

 Еще в начале 2000-х годов западные финансовые учреждения начали вкладывать крупные суммы в банки развивающихся стран, которые являлись соседями европейских государств. Что касается России, то инвестиции в отечественные банки западными инвесторами являются лишь портфельными, без возможности контролировать действия компании. Инвесторы вкладывают средства в капитал банковской организации, выбирают представителей миноритариев, но принятие решений остается за российскими управляющими банка. И решение о приобретении активов девелоперов Москвы сегодня исходит от непосредственного руководства банков.

Стороннее инвестирование банков

 Для чего банку сторонние инвестиции? Как правило, они усиливают банковские секторы, повышают кредитные качества банков-инвесторов благодаря вливаниям капитала, а также модернизации проведения маркетинговой деятельности, кредитования, управления.

Девелоперы Москвы Впрочем, когда банки скупают другие банковские секторы, это неизбежно ведет к усилению конкуренции, снижению рентабельности. Если средства вкладываются в секторы развивающихся стран, их кредитные проблемы на самом деле могут оказаться намного серьезнее в будущем, чем это может показаться в момент вливания инвестиций.

 Еще в начале 2000-х годов банковские секторы стран Восточной Европы активно «обрабатывались» западноевропейскими банками. Особый интерес для них представляли наиболее развитые страны с крупными рынками: Польша, Чехия, Болгария, Литва, Эстония. В инвестировании своих банков западными финансовыми структурами многие политические лидеры этих стран увидели не совсем здравую тенденцию, ведь чужеземцам передавались права по управлению сбережениями нации.

 Россия же, в отличие от своих соседей, не поощряла такой вид инвестирования: ни финансовым властям, ни владельцам банков ситуация, когда отечественные банки собираются скупать иностранные коллеги, не казалась выгодной. Впрочем, и западные инвесторы опасались вкладывать в российский рынок крупные средства из-за его рисковости и непредсказуемости.

 Что же так привлекает иностранных инвесторов в банковском рынке развивающихся стран? Конечно же, потенциал расширения. Пережившие кризис 90-х с небольшими потерями, выкарабкавшиеся из кризиса 2008-го, некоторые страны Восточной Европы до сих пор имеют хороший потенциал роста.

Банки скупают объекты инвестиции Точно так же, как иностранцам «нравится» вкладывать средства в развитие банковской сферы, владельцам наших банковских структур в последнее время стало выгодно приобретать права компаний девелоперов на рынке недвижимости.

Профильные и непрофильные девелоперы Москвы

 С началом кризиса эксперты пророчили банкротство большинству девелоперских компаний, результатом которого стал бы переход всех активов непрофильным инвесторам. В глобальном масштабе об этом говорить не приходится: только небольшая часть девелоперов Москвы обанкротилась.

 Инвесторы на рынке недвижимости появлялись из разных сфер: это и риэлторские компании, и автомобильные, и банки. До наступления кризиса этот процесс был естественным и необходимым: инвестирование банками и другими непрофильными организациями было подспорьем в развитии отрасли. Даже появился новый термин – fee-девелопмент, или чистый девелопер, предлагающий средства для создания объекта недвижимости.

Скупают девелоперов Сегодня на российском рынке недвижимости и строительства выделяются разные типы непрофильных девелоперов. Большую часть занимают банки и финансовые структуры, которые все чаще скупают девелоперов и получают их контрольные пакеты. Так, ВТБ и Сбербанк уже сформировали свои строительные подразделения. Причина этого явления проста и естественна: в период спада мировой экономики все больше долгов у застройщиков, в результате чего активы и права управления компанией переходят в руки банков.

 Также можно выделить и блок непрофильных частных инвесторов и групп. Им принадлежат земельные участки, а также некоторые постройки. На смежном строительном рынке свое место занимают и компании, занимавшиеся инженерными сетями.

 Вообще среди новых компаний девелоперов регулярно появляются выходцы из самых разных областей бизнеса, которые начинают с малых девелоперских проектов.

Кто такие непрофильные компании девелоперы?

 Учитывая, что сегодня не так много сделок на рынке, как раньше, продажа непрофильных активов возможна лишь со значительным дисконтом. Те девелоперы Москвы, которые не хотят продавать свои активы, создают профильные подразделения для управления всеми проектами. Но и привлечение управляющих компаний сильно затруднено.

Компании девелоперы А вот выход новых непрофильных инвесторов на рынок сейчас весьма благоприятен: конкуренция невысокая, предложений море, плюс ко всему основной бизнес непрофильных инвесторов может приносить им средства для развития компаний девелоперов.

 У профессиональных девелоперов, которые «застряли» на стадии начала строительства (разработка проекта, покупка земли, согласования, подготовка инфраструктуры), существуют проблемы с инвестированием средств банками: кредитовать последние начинающие проекты не согласны.

 Появление среди девелоперов Москвы новичков связано с тем, что этот бизнес обладает довольно высокой доходностью и сравнительно небольшими рисками. Активизировались потоки непрофильных девелоперов именно после кризиса: они, возможно, еще и не вытеснили старых игроков, но ведут себя довольно активно.

 Например, одним из крупнейших девелоперов этого нового потока стал агрохолдинг «Настюша», который занимается строительством крупного микрорайона возле Царицынского парка. Темпы у застройщика очень высокие, при этом девелопер непрофильный. Секрет такого успеха прост: непрофильные компании девелоперы диверсифицируют бизнес, то есть проникают в новые для себя сферы, используя средства, полученные благодаря основному делу. Такое эффективное использование собственных активов дает возможность увеличивать выгоду.

 У прежних строительных организаций, которые так активно скупают банки, множество проблем в виде сложной бюрократической машины (а она сильно затягивает сроки подготовки документов) и трудностей подбора эффективных риэлторов (они должны уметь реализовывать продажи за короткий срок).

Инвестирование банков Поэтому нет ничего удивительного в том, что рынок все больше наполняется непрофильными участниками, часть из которых скупают прежних девелоперов, а часть которых приходит из других областей. Отечественный строительный рынок имеет немало примеров, когда именно такие компании становились лидерами рынка и делали своим главным профилем девелопмент. Например, компания «Интеко», которая ранее изготавливала пластмассовые изделия.

 И если сегодня, после кризиса, банки скупают профессиональных девелоперов, в ближайшем будущем можно ожидать серьезные перестановки среди игроков. Кстати, эксперты советуют непрофильных девелоперов называть непрофильными инвесторами, так как девелоперы бывают только профессиональные. Впрочем, если банки намерены скупать таких девелоперов, сложно говорить, кто в этой ситуации профессионал.

За что скупают девелоперов и чем это грозит

 Как было уже не раз сказано, в момент кризиса банки начали скупать активы всех своих должников. Очень много их оказалось и среди девелоперских компаний, которые в период строительного бума погрузились в реализацию весьма крупных проектов. Предварительно можно говорить лишь о том, что такое положение дел создает условия, при которых рынок недвижимости будет развиваться более устойчиво: проблема поиска кредитных средств разрешится.

 Схема вхождения госбанка ВТБ в бизнес заемщика «Донстрой» – не единственная в своем роде. Другие банки, отпускающие крупные кредиты, тоже скупают девелоперов и входят в акционерный капитал компаний, получая контроль над большинством объектов недвижимости.

 В глобальной перспективе такое инвестирование банков может сильно изменить принципы девелоперского бизнеса как такового. И главными игроками строительного рынка станут созданные банковскими структурами инвестиционные компании. Логично, что классические девелоперские компании не смогут конкурировать с этими мощными структурами и будут выполнять лишь роль подрядчиков либо вообще консультантов.

Компании девелоперы Все это не просто размышления и прогнозы, а реальная практика западных стран. Такая схема когда-то использовалась при погашении долгов компании девелопера Metrovacesa, долг которой насчитывал 4 млрд. евро. Представители банка убеждали лидеров компании в том, что грядущее изменение структуры капитала только делает возможным ее успешное функционирование.

 В общем-то, все так и есть. После вхождения ВТБ в состав управляющих акционеров «Донстрой» по-прежнему функционирует: он избежал банкротства и сохранил компанию. Но вот какие именно объекты недвижимости переходят банкам и каков инвестиционный портфель, вызывает множество вопросов. И как быстро банк начнет достраивать замороженные стройки, которые приостановили девелоперы Москвы, никому не известно.

 Вопрос о том, к чему приведет интеграция банков в рынок недвижимости – к качественным изменениям и расширению отрасли или ее удорожанию, – пока остается открытым. Были надежды, кто полученные за долги от компаний девелоперов квартиры будут продавать по сниженной стоимости. А на деле оказалось, что цены на эти объекты были выставлены докризисного уровня. И ни о каких передовых стратегиях управления недвижимостью банки не заявляли.

Следите за обновлениями Портала Kupi-Franshizu.ru в вашей социальной сети:
Facebook, Twitter или ВКонтакте,
а также подписавшись на нашу рассылку:


Читайте также:


Комментарии:

Имя:*
E-Mail:
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Вопрос:
Вы человек или робот?
Ответ:*
Введите код: *